Вслед за рыночными ценами на недвижимость вырастет и кадастровая стоимость. Как кадастровая стоимость отразится на ипотеке, плате за квартиру, стоимости аренды и сделках купли-продажи?
Какие выплаты зависят от кадастровой стоимости квартиры
Уже со следующего года кадастровая стоимость московского жилья вырастет в среднем на 21%. Коммерческая недвижимость подорожает на 4−8%. Аналогичная тенденция идёт по всей стране. Это связано с резким ростом цен на жильё. Если говорить о столичных квартирах, то только за прошлый год они подорожали на 40%. Коммерческая недвижимость выросла в цене на 8−11%. Таковы данные департамента городского имущества.
Кадастровая стоимость зависит от многих факторов. В том числе от года постройки дома, его месторасположения и материала стен. Имеет значение этаж и окружающая среда. Если рядом парк и станция метро, то стоимость выше. Квартира в таком же доме, но в отдалённом районе будет стоить дешевле. При этом здесь не учитываются многие факторы, которые имеют значение при определении рыночной цены. Например, наличие хорошего ремонта.
Кадастровая стоимость имеет большое значение для тех, кто хочет получить ипотеку. Банк обращает на неё внимание и сравнивает с той ценой, которая будет указана в договоре купли-продажи. Соответственно, если рыночная стоимость объекта там будет сильно занижена, то клиенту могут отказать в кредите на его покупку.
— В первую очередь от кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество. В Москве он рассчитывается следующим образом. Если кадастровая стоимость квартиры менее 10 миллионов рублей, то собственник платит 0,1% в год, 10−20 миллионов — 0,15%, 20−50 миллионов — 0,2% и если кадастровая стоимость больше 50 миллионов рублей, то хозяин заплатит 0,3% налога. Также она влияет на НДФЛ при продаже квартиры, НДФЛ при получении квартиры в дар, на сделки с жильём, которые проводятся через нотариуса. Пошлина может серьёзно колебаться в зависимости от кадастровой стоимости квартиры, с которой проводится процесс переоформления документов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Кроме того, от кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении недвижимости. Например, если кто-то построил дом и пытается узаконить постройку через суд.
— Уже сейчас мы видим, что цены на недвижимость выросли явно не на 21%, поэтому повышение кадастровой стоимости крайне лояльно. Влияет она на величину налога. Не только ежегодного, но и налога на доход при дарении или продаже. Например, если вы дарите квартиру не близкому родственнику, а племяннику, при этом не указываете цену квартиры, то он заплатит НДФЛ от кадастровой стоимости. Аналогично с ценой продажи, если вы решили установить её меньше кадастровой, то всё равно продавец заплатит НДФЛ от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости жилья, — пояснила ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Как отметил первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал, Росреестр регулярно проводит перерасчёт и формирует новую базу. Узнать об изменениях в кадастровой стоимости своей квартиры можно на сайте ведомства в разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Сотрудники проконсультируют по поводу формул, с которыми проводился расчёт.
Как можно снизить платежи
Чтобы снизить грядущие выплаты можно попробовать оспорить кадастровую стоимость квартиры. В некоторых случаях она может оказаться завышенной. Алексей Кричевский отметил, что кадастровая стоимость пересматривается двумя путями — через Росреестр или через суд. В Росреестре есть специальная комиссия по оспариванию, и для движения через неё нужно предоставить выписку о кадастровой стоимости, копии документов на право владения квартирой и отчёт об оценке, который должен подготовить независимый оценщик.
По словам Алексея Кричевского, отчёт подаётся и в электронном виде, и в бумажном. Если решение комиссии будет отрицательным, можно идти в суд. Но здесь лучше нанимать юриста для подготовки пакета документов для подачи искового заявления и определиться, какое именно заявление подавать — об установлении рыночной стоимости или об обжаловании отказа комиссии.
— С учётом пересчёта кадастровой стоимости и возможных ошибок в этом действии, можно спрогнозировать, что порядка 80% решений суда будут в пользу истцов, то есть собственников квартиры. Но для подачи заявлений нужно чётко понимать рыночную стоимость квартиры, поскольку кадастровую стоимость активно стараются приблизить именно к рынку, — добавил Алексей Кричевский.
Павел Сигал рассказал, что случаи, когда размер налога при этом уменьшается, нередки. Но нужно понимать, что юридическим лицам нельзя будет сразу пойти в суд, только после заседания комиссии, а физические лица могут сразу выбрать подходящий вариант.
— Как правило, кадастровая стоимость оказывается несколько ниже рыночной или соответствует ей, но бывают случаи, когда она завышена и достаточно ощутимо, что сказывается на сумме налога на недвижимость. Если пойти в суд, то нужно приготовиться к тому, что будут определённые расходы: независимая оценка объекта недвижимости — 3−10 тыс. рублей, госпошлина — 300 рублей, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на недвижимость от 1 до 10 тыс. рублей (в зависимости от количества), справка о кадастровой стоимости квартиры — от 200 рублей, — рассказала партнёр юридической компании PG Partners Светлана Петрикова.
По её словам, если человек не может сам написать исковое заявление, то оно будет стоить в среднем от 5 до 10 тыс. рублей. Если не может самостоятельно представлять свои интересы в суде — услуги представителя оцениваются в сумму от 30 тыс. рублей.
